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查看完整报告一、小产权房什么是小产权房屋，如何区分，以及它们合法吗。
一、什么是小产权房？所谓小产权房，是与“大产权房”相区分的，指的是城市区域内原有的农村范围内或城市周边的农村土地范围内建造的房屋，这些房屋所占用的土地没有经过“被征用为国有、然后由政府出让给开发商”的程序。通俗地讲，小产权房所使用的土地并非是国有土地，而是集体土地。而普通商品房所占用的土地，是政府将国有土地经过合法程序出让给开发商，开发商为此还要缴纳一定的土地出让金。1、通常意义上的小产权房占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
2、限制销售的小产权房在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
3、军产房在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。以上三种小产权房，最常见的是第一种。当下，我国在小产权房中矛盾和冲突最普遍的也是第一种。
三、小产权房合法吗？小产权房是否合法？从上面什么是小产权房中，我们其实也不难看出，小产权房因为是在占用集体用地或耕地的基础上进行的建设，而只有在国有土地上的房屋才可以进行自由交易和买卖，因此，从严格意义上来讲，小产权房属于违法建筑，是不合法的。众所周知，违法建筑不受法律保护，而且购房人交付房款后是得不到房产证书的。购房者所购买的小产权房不能公开转让、不能抵押，遇到拆迁等情况，也不能依法得到补偿。即便有的小产权房的出售方认可购房人转让房屋并办理所谓的转让登记手续，但其实这种登记并不具备法律意义上的登记转让效力。也就是说，一旦购房者反悔不买房并起诉到法院，出卖方还要承担退回购房款的责任。那么，为什么小产权房是不合法的，还有那么多人争相购买呢？价格是占比重很大的一个因素。我国地少人多，土地升值空间很大，在大城市里生活很多人都想拥有自己的房屋，但在经济上又没有能力。此时，低价位的小产权房就备受青睐。这也是很多人为什么会冒着购买违法建筑的风险去购买小产权房的重要原因。
二、"开发商擅自改变小区规划如何维权？法院标准有哪些？"
开发商擅自改变小区规划维权时购房者可以向有关规划部门投诉并拒绝收房。商品房的规划、设计由房地产开发商依据市政规划作出，应经主管部门审核批准，并应在与购房者签订的商品房买卖合同中明文约定，不得随意更改。
法律依据
《商品房销售管理办法》第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
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听律网引用法规
[1]《商品房销售管理办法》 第二十四条
三、如何办理小产权房产证？
法律咨询解答38%的建筑环节税收。三、变更的国有土地使用证和交纳的建筑环税收票证、建房批复、城镇规化许可证到房管部门办理房屋总证。四、房屋购买者凭房屋总证，房屋产权过户表，卖买双方身份证复印件，购买房屋合同到财政部门（农村财政税收和农村财务管理局）交纳契税税。五、到地税部门交纳房屋销售环节的各项税收。六、凭以上各种手续和交纳的税收票据或税收减免证到房屋管理部门办理房产权手续。
相关法律规定
《中华人民共和国土地管理法》
四、土地确权后如何确权房屋租赁合同
房产确权是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地（或称一宗地）的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的。每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。确权的狭义含义是指在土地登记过程中的权属审核阶段对土地权属的来源、权属性质的确认。中国《土地管理法》的有关规定和当前土地管理实践的要求，确权也是各级人民政府的重要职责之一，包括制定和完善确定土地权属方面的法规和政策，处理土地权属争议和办理土地权属的登记造册、核发证书等。土地权属确定的原则有依法原则、充分考虑历史背景的原则、土地所有权的单向流动原则。由此可知未确权就没有对土地权属的来源、权属性质确认！下面就是房屋确权的解答，希望能够解除你的疑问
五、承包农场土地建筑产权证与小产权房的性质。
承包国家的土地”即国有农用地，一般是国营农场职工或农民承包农场耕地，实行的是家庭承包方式。国有土地不存在“征收”法律关系，但是如果在国有农用地上搞非农业建设，必须依法申请省或国务院批准农用地转用。被批准转用后对原承包户的安置补助方式、标准等适用于土地管理法规定的征收土地补偿的有关规定。
六、能否办理集体产权房产证？
【问题解析】1、会。搬迁对象中属于集中建房安置的人均补助8000元,其中6000元补助到农户,2000元用于集中安置区配套基础设施建设；
2、对基础设施不足部分,可以通过土地复垦农村集体经济组织所得价款和其他配套基础设施建设资金解决；
3、搬迁对象中属于分散安置或异地购买低于当地市场均价首套住房的,人均补助8000元,其配套基础设施自行解决。房屋拆迁，一般都是按照市价进行补偿的，拆迁补偿中一般会包含房屋补偿费、周转补偿费，这两项都是一定会补偿的，但是补偿的具体标准则是依据当地房价，以及被拆迁房屋的具体折旧程度而定，另外还会有奖励性补偿费，这是用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助拆迁工作的，不是人人都有的。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
【法律依据】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
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听律网引用法规
[1]《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十九条
七、小产权和大产权的区别小产权房和大宗产权房的价格差异
一、所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。二、乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。三、是否为小产权房也很容易判断1，我们所说的商品房是要“五证“俱全的,可以按揭,而小产权的房子不会在交易市场备案和交易的,也不可按揭贷款购买的。
2，大产权的商品房土地性质为国有出让性质的（可以办理出《国有土地使用证》），小产权多为集体土地性质的（办理不出《国有土地使用证》的）。
3，大产权房是可以办理出预售证的，而小产权房是明令禁止买卖的，更不用说没有预售证了。
4，大产权房是可以网签，在房管局做备案的，小产权不能在房管局做备案的。
八、小产权房屋业主维权策略
你好，卖方违约能够要求承受违约职责。 你的问题牵涉专业、复杂的法律问题，建议可来电进行沟通，作为专业律师，我能够更好了解详细情况了，更好的帮助你。
九、工业用地中7%用于商业配套的房屋能否解决产权证？
1.购房者要审查发展商的资格手续可否完善，也就是我俩常说的五证可否完备。
2.买卖两方进行房屋交易后一个月内持房屋买卖合同和其他资料到房地产交易所解决买卖过户登记。去解决登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等资料和资料。
3.买卖两方接到交易所解决过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就能够解决过户手续。交易所会给买方发放房屋卖契，原则上房屋产权证需买卖两方共有解决。买卖两方或一方因故不能解决买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为解决。
4.解决完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房屋卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。解决申请需要的资料和资料有卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计量表》。
5.经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。有些地方在商品房买卖经过中，开发商也会提供代办交易登记、过户和房地产权证的服务，不过，具体经过基本上都由开发商一手操办，买房人控制不了具体的进度，不能及时了解相关情况。因此，在要求许可的情况下，购房者最好能由本人或委托代理人与开发商一起解决。
十、小产权房小区物业不交怎么办？
如何收取小区物业费， （一）包干制 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 实行物业服务收费包干制，物业服务企业往往采取降低服务支出费用的方式，从而暗中提高企业的利润。表现在具体收费中，就是降低服务质量，减少服务人员，扩大收费项目范围，提高收费标准或者乱收费。 （二）酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。其中预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，企业酬金之外的部分完全转入公共维修基金，由业主监督使用。 实行酬金制付给物业服务企业的酬金相对会比包干制的费用较高，但这是一个相对公平、透明的方法，为业主提供的服务，基本能够做到质价相符，并且不断变动的酬金比例可以激发物业服务企业的工作积极性，促使其不断的提高服务水平和质量，有利于整个住宅小区服务质量的提高，也有利于物业服务企业自身的发展。十一、工矿区的房屋如何获得产权证？
无房屋证的房屋赠与协议的公证是无效的，房屋赠与协议公证的最根本问题就是房屋的所有权问题，无房屋证，就不能明确这点，更不用说做房屋赠与协议公证。房屋赠与是指一方当事人自愿将自己的私有房屋无偿予以另一方所拥有，另一方当事人也愿意接受的做法。这种做法通常发生在亲属或朋友之间。房屋赠与隶属房地产交易的一种形式，在日常生活中时常出现。但房屋赠与同其他形式的房地产交易有所差别，在房屋赠与做法发生时，当事人只有按照房屋赠与的有关特殊要求和流程解决正式的手续。《城市私有房屋管理条例》限定，受赠的房屋，须提交房屋所有权证、赠与书和契证，到房地产管理机关解决房屋所有权变换登记手续。而且只有解决了正式的所有权变换登记手续，房屋赠与才能算具有了法律效力。解决房屋赠与过户手续的具体步骤是（一）赠与人与受赠人订立关于房屋赠与的书面合同即赠与书。（二）房屋赠与过户受赠人凭原房屋所有权证、赠与书，《契税暂行条例》限定交纳契税，契税是房屋现值价格百分之三，领取契证。（三）房屋赠与过户赠与人将房屋托付受赠人。这里的“托付”要以解决了房屋产权登记为准。即赠与人和受赠人应在赠与房屋托付之日起三个月内持原房屋所有权证，赠与书和契证及两方当事人的身份证明到房屋管理机关申请解决所有权转移登记。房屋赠与的流程一、亲属间的赠与房屋过户流程亲属间房屋过户能够通过继承方式或遗愿继承方式变换房屋权属。《继承法》限定的法定继承人（包括另一半、娃儿、爸妈、弟兄姊妹、祖爸妈、外祖爸妈）继承土地、房屋权属，不征契税。不征契税，当然最划算，但过户手续只能在产权人离世后才可解决。遗愿继承也是如此，即使干了遗愿公证，产权人在离世前还是能够任意变换继承人。所以这种方式最便宜，却最不容易得到保障。如果解决赠予的话，需要提供户口本、身份证、房屋证、土地证等证明手续，先到公证处解决赠予公证手续，持赠予公证书就能够解决产权过户手续，赠予的花费包括3%的契税、百般之五的印花税，公证费的收费准则各地不相同，很多城市是按照房屋价值的2%收取，有些地区还要求贤对房屋进行评估，评估的收费从0.
3%到1%不等。事实上赠予未必比房屋买卖过户更省钱，如果房屋的产权证或是税务部门出具的契税税票填发时间满5年的话，还是解决房屋过户更划算。解决房屋过户需要交纳1.
5%的契税（非普通住宅为3%），两方各百般之五的印花税。房屋的产权证或是税务部门出具的契税税票填发时间不够5年的话，就会牵涉到5.
5%的营业税和个人所得税了。
十二、小产权房小区业主委员会需要哪些证件？
一般来说，首次成立业主委员会，只要满足以下任一条件，便可召开首次业主大会，同时选举产生业主委员会1、出售并交付使用的建筑面积达到开发商规划面积的50以上其实，这句话简单说来就是小区入住率达到50以上。这是业主委员会成立条件最基础的部分。
2、首批物业交付满2年，并且入住率超过30的当然，也有可能出现开发商规划建筑面积较大，首批入住率较低的现实情况。因此，针对这种情况，只要满足首批入住率超3成且已经使用两年这一业主委员会成立条件，同样可以成立业主文员会。
3、首批物业费交满3年以上的现实情况中不排除开发商资债务危机的，在开发完首批项目之后，无力开发其他批次，但又暂时不能完成重组的现象（如鄂尔多斯）。只要满足首批物业费交满3年以上的业主委员会成立条件，同样是可以申请成立的。当然，以上为业主委员会成立的充要条件。业主委员会成立条件还有，必须召开首次业主大会，到会业主（物业管理区）至少一半以上；须有合法并完善的《业主公约》、《业主委员也会章程》等文件，并报批具有投票权23以上的业主通过；公布成立、相关资料，经小区大多数业主核实无误后进行备案等等。
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