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查看完整报告一、物业服务费用的约定
我国《物业服务收费管理办法》第九条的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指，由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指，在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
业主和物业管理企业应实际情况采取不同的形式约定物业服务费用。
引用法规
[1]《物业服务收费管理办法》 第九条
二、物业与业主签订的合同是物业公司与业主之间签订的协议，其规定是什么？
律师解答
物业与业主签订的合同是物业服务合同。物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供相应物业服务，业主支付物业费的合同，其中的物业服务人一般包括物业服务企业和其他管理人。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第九百三十七条
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
《中华人民共和国民法典》第九百三十八条
物业服务合同的一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
物业服务合同应当采用书面形式。
引用法规
[1]《中华人民共和国民法典》 第九百三十七条
[1]《中华人民共和国民法典》 第九百三十八条
三、建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同对业主有约束力吗
《物业管理条例》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。引用法规
[1]《物业管理条例》 第一条
[2]《物业管理条例》 第二条
[3]《物业管理条例》 第三条
[1]《物业管理条例》 第一条
[1]《物业管理条例》 第二条
[1]《物业管理条例》 第三条
四、"业主物业公司有权利擅自占用物业共用部位公用设施设备吗？"
【问题解析】
业主与物业公司都没有擅自占用物业共用部位公用设施设备的权利。法律规定，利用物业共用部位、共用设施设备等经营的，应在征得相关业主、业主大会、物业企业同意后，按规定办理有关手续。
【法律依据】
《物业管理条例》第五十四条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十五条
物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
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引用法规
[1]《物业管理条例》 第五十四条
[2]《物业管理条例》 第五十五条
五、物业管理公司与业主合同约定的服务和价格
物业费的收取标准并不采取政府统一价，不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，且小区业主都可以与物业服务企业进行协商，确定最终的收费标准。 这里还要强调的是，物业费是不是贵与当地的实积情况有关，要看当地实行的是什么价了，有政府指导和市场调节价，政府指导价有政府的批准文件，市场调节价就是双方协商了，现在都要求实行招投标选聘物业公司，换句话说，也就是会以中标价为准。 需要提醒大家的是交房时一般情况需要预交物业费，其他的费用有装修期间的费用等，可以告诉你的是，除了物业费是正当的外，其它的可能都不正当。
六、物业管理公司如何收取物业费？
如何收取小区物业费， （一）包干制 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 实行物业服务收费包干制，物业服务企业往往采取降低服务支出费用的方式，从而暗中提高企业的利润。表现在具体收费中，就是降低服务质量，减少服务人员，扩大收费项目范围，提高收费标准或者乱收费。 （二）酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。其中预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，企业酬金之外的部分完全转入公共维修基金，由业主监督使用。 实行酬金制付给物业服务企业的酬金相对会比包干制的费用较高，但这是一个相对公平、透明的方法，为业主提供的服务，基本能够做到质价相符，并且不断变动的酬金比例可以激发物业服务企业的工作积极性，促使其不断的提高服务水平和质量，有利于整个住宅小区服务质量的提高，也有利于物业服务企业自身的发展。七、物业管理开发商安排好的物业管理公司。
所谓前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，实施的物业管理服务。在一般情况下，物业管理区域内的物业是分期分批售出的，已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数，同时人住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来与物业服务企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决，条件没有具备之前，往往无法召开业主大会。与此同时，出于物业本身维护与保养的迫切需要，不可能等到业主大会选聘出物业服务企业之后才开始实施，否则会严重影响物业的使用与管理，也大大降低了业主居住与生活的质量。
八、物业合同的商定如何与业主委员会无关？
房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利 （一）按照物业服务合同的商定，接受物业服务公司提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提议建议； （三）提议制定和修改管理规约、业主大会议事的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会人员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务公司履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资本（以下简称专项维修资本）的管理和使用； （十）法律、法规限定的其他权利。第十一条下列事项由业主共有决定 （一）制定和修改业主大会议事； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会人员； （四）选聘和解职物业服务公司； （五）筹集和使用专项维修资本； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共有管理权利的其他重大事项。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责 （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务公司履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。
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